Ακίνητα: Νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για το ξεμπλοκάρισμα χιλιάδων διαμερισμάτων

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Φωτό: Pixabay.com

Δίχως τέλος φαίνεται πως είναι οι δυνητικές νομοθετικές παρεμβάσεις που είναι εφικτό να θεσμοθετηθούν, προκειμένου να απελευθερώσουν χιλιάδες κατοικίες στην αγορά, είτε προς πώληση, είτε προς ενοικίαση, ακόμα και προς ιδιοκατοίκηση. Πρόκειται για ένα σαφές δείγμα της αδράνειας της Πολιτείας, η οποία έχει επιτρέψει την επί δεκαετίες ταλαιπωρία ιδιοκτητών ακινήτων, που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους για μια σειρά από λόγους, τεχνικούς, ή εξαιτίας χρεών, ακόμα κι επειδή απλώς το ίδιο το δημόσιο είναι συνιδιοκτήτης...

Στο πλαίσιο αυτό, σε νομοσχέδιο που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση από το Υπ. Ενέργειας και Περιβάλλοντος, τροποποιείται ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας "Νίκος Ταγαράς", προκειμένου να διευκολύνεται η λειτουργική ενοποίηση γειτονικών διαμερισμάτων και άλλων αυτοτελών ιδιοκτησίων που βρίσκονται στον ίδιο όροφο, ακόμα κι όταν ανήκουν σε διαφορετικές πολυκατοικίες. Συγκεκριμένα, προβλέπεται ειδικό καθεστώς συναίνεσης 67% των ιδιοκτητών των χώρων που ενοποιούνται, ανεξάρτητα από τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Έτσι, επιχειρείται η αποσύνδεση της συναίνεσης για τη λειτουργική ενοποίηση συγκεκριμένων χώρων από τη γενική συναίνεση των συνιδιοκτητών ολόκληρων κτιρίων, με παράλληλη διατήρηση των προϋποθέσεων στατικής ασφάλειας και των απαιτούμενων διοικητικών πράξεων.

Στόχος είναι να αυξηθεί ο αριθμός διαθέσιμων διαμερισμάτων, ειδικά σε περιοχές υψηλής πυκνότητας δόμησης, όπου υπάρχουν πολλά ακίνητα κι επαγγελματικοί χώροι μικρών επιφανειών, που υπό προϋποθέσεις, θα μπορούσαν να ενοποιηθούν και να δημιουργήσουν νέα λειτουργικά ακίνητα. Για παράδειγμα, δύο ισόγεια καταστήματα που ανήκουν σε ξεχωριστά κτίρια, αλλά χωρίζονται από μια μεσοτοιχία θα μπορούν με μεγαλύτερη ευκολία να ενοποιηθούν και να μετατραπούν σε ένα διαμέρισμα. Αντίστοιχα, ιδιοκτήτες κατοικιών θα μπορούν να αξιοποιούν δύο εφαπτόμενα διαμερίσματα, ακόμη και διαφορετικών πολυκατοικιών, διατηρώντας τη δυνατότητα μελλοντικού λειτουργικού διαχωρισμού τους.

Η διάταξη καλύπτει δύο βασικές περιπτώσεις, ως εξής:

 - Η πρώτη αφορά κτίσματα που βρίσκονται σε όμορα οικόπεδα. Η λειτουργική τους ενοποίηση επιτρέπεται με συναίνεση ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67%, για όσο χρονικό διάστημα προβλέπει η σχετική ιδιωτική σύμβαση.

 - Η δεύτερη αφορά αυτοτελείς ιδιοκτησίες που βρίσκονται μέσα στο ίδιο κτίριο. Η λειτουργική τους ενοποίηση επιτρέπεται επίσης με αυξημένη πλειοψηφία συναίνεσης τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών.

Η νέα πρόβλεψη καλύπτει ιδιοκτησίες που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο, δηλαδή στον ίδιο όροφο, είτε στο ίδιο κτίριο είτε σε όμορα κτίρια ή γεωτεμάχια. Στην πράξη καλύπτονται διαμερίσματα διαφορετικών πολυκατοικιών (δύο κατοικίες στον ίδιο όροφο, που βρίσκονται σε επαφή μεταξύ δύο γειτονικών κτιρίων), επαγγελματικά γραφεία (δύο αυτοτελείς χώροι γραφείων που βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο γειτονικών κτιρίων και πρόκειται να λειτουργήσουν ενιαία), εμπορικά καταστήματα (δύο ισόγεια καταστήματα σε διαφορετικά κτίρια, τα οποία εφάπτονται και μπορούν να αποκτήσουν λειτουργική επικοινωνία), ιατρεία ή άλλοι επαγγελματικοί χώροι (εφαπτόμενες ιδιοκτησίες που προορίζονται να αποτελέσουν μία ενιαία εγκατάσταση, εφόσον επιτρέπεται η χρήση τους) και αυτοτελείς ιδιοκτησίες της ίδιας πολυκατοικίας (η ειδική πρόβλεψη μπορεί να εφαρμοστεί και σε γειτονικές ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου).

Αντίστοιχα, σε έτερο νομοσχέδιο του Υπ. Εθν. Οικονομίας και Οικονομικών, που επίσης βρίσκεται υπό δημόσια διαβούλευση, με τα άρθρα 349 και 350, αποσαφηνίζεται και διευκολύνεται η διαδικασία εξαγοράς του μεριδίου του Δημοσίου, όταν είναι συνιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή όταν εμφανίζεται μεταξύ των συγκληρονόμων (π.χ. λόγω αποποίησης κάποιου/ων εκ των κληρονόμων). Πρόκειται για μια πολύ συνηθισμένη περίσταση, όπου ένα ακίνητο μπορεί να μείνει για χρόνια αναξιοποίητο, επειδή το Δημόσιο διατηρεί ένα μικρό ποσοστό ιδιοκτησίας.

Έτσι, για ακίνητα τα οποία περιλαμβάνονται σε κληρονομιά και στα οποία το Δημόσιο έχει μειοψηφικό ποσοστό, εφόσον έχουν περάσει τουλάχιστον πέντε χρόνια από την επαγωγή της κληρονομιάς και δεν έχει ολοκληρωθεί διαδικασία εξαγοράς, η διατήρηση του κρατικού μεριδίου θεωρείται μη επωφελής. Τότε ο ιδιώτης που έχει το μεγαλύτερο ποσοστό μπορεί να υποβάλει πρόταση εξαγοράς μέσω ειδικής ηλεκτρονικής εφαρμογής του Ηλεκτρονικού Μητρώου Κοινωφελών Περιουσιών. Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο ανήκει κατά 75% σε ιδιώτη και κατά 25% στο Δημόσιο, ο ιδιώτης θα μπορεί να ζητήσει να αγοράσει το κρατικό ποσοστό.

Η πρόταση πρέπει να συνοδεύεται από εκτίμηση της αγοραίας αξίας του μεριδίου, η οποία θα γίνεται από δύο πιστοποιημένους εκτιμητές που ορίζονται από τον αρμόδιο φορέα, καθώς και από εγγυητική επιστολή κατατεθειμένη σε τράπεζα. Το τίμημα δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο, ούτε από την εκτιμηθείσα αξία του μεριδίου, ούτε από την αντικειμενική αξία που του αναλογεί. Εάν, για παράδειγμα, η εκτιμημένη αξία είναι 40.000 ευρώ και η αντίστοιχη αντικειμενική 35.000 ευρώ, η προσφορά δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 40.000 ευρώ. Αν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, αυτή αποτελεί το κατώτατο όριο.

Αν δεν προχωρήσει η εξαγορά, επιχειρείται πρώτα η αυτούσια διανομή του ακινήτου. Εάν αυτή κριθεί ανέφικτη, ο αρμόδιος φορέας μπορεί να προχωρήσει στην εκποίησή του, αφού ενημερώσει τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες τουλάχιστον έναν μήνα νωρίτερα, ώστε να συμμετάσχουν. Αν αρνηθούν ή δεν απαντήσουν μέσα στην προθεσμία, το Δημόσιο μπορεί να ενεργήσει ως αντιπρόσωποί τους και για λογαριασμό τους.

Παράλληλα, με ξεχωριστό άρθρο στο ίδιο νομοσχέδιο, επιχειρείται να ξεμπλοκάρουν και οι μεταβιβάσεις ακινήτων με εταιρικά χρέη. Αυτό αφορά κυρίως πρόσωπα μαζί με εταιρεία για φορολογικές οφειλές της, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να εκδώσουν φορολογική ενημερότητα, όταν θέλουν να μεταβιβάσουν δικά τους ακίνητα. Έτσι, για πρόσωπα που κατά τα δύο τελευταία χρόνια της θητείας τους δεν είχαν συμμετοχή στην εταιρεία πάνω από 5% —ή πάνω από 0,5% αν πρόκειται για εισηγμένη— οι εταιρικές οφειλές που έχουν τακτοποιηθεί νόμιμα δεν θα λαμβάνονται υπόψη για την έκδοση ενημερότητας. Ως συμμετοχή υπολογίζεται και η άμεση ή έμμεση συμμετοχή συζύγου, συντρόφου με σύμφωνο συμβίωσης ή συγγενή πρώτου και δεύτερου βαθμού.

Για όσους ξεπερνούν τα όρια συμμετοχής, δεν θα επιβάλλεται παρακράτηση από το τίμημα ούτε θα εγγράφεται βάρος στο ακίνητο, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι προϋποθέσεις του νομοσχεδίου. Η εταιρεία πρέπει να έχει συσταθεί τουλάχιστον πέντε χρόνια πριν από την αίτηση, το σύνολο των οφειλών της να έχει υπαχθεί σε ρύθμιση και να είναι ενήμερο, να μην υπάρχουν οφειλές που ανάγονται σε χρόνο προγενέστερο της τριετίας που ορίζει η διάταξη και να μην έχει χαθεί δόση ρύθμισης την τελευταία πενταετία.

Capital.gr